来源：大伟看楼市
2025 年 9 月，房地产市场再度成为全社会关注的焦点，新一轮全国性救楼市政策潮汹涌来袭。这一轮政策调整并非偶然，而是在当前经济形势与房地产市场
现状下的必然之举，对广大买房人以及整个房地产行业都将产生深远影响。
政策出台的背景
过去几年间，房地产市场经历了深刻的调整。从数据来看，国家统计局数据显示，截至 2025 年 6 月，全国 70 个大中城市新建商品住宅价格同比下降 3.7%，已连续下跌 18 个月，房地产投资额占 GDP 的比重从 2021 年的 13.8% 降至 2025 年上半年的 8.7% 。市场供需关系发生了根本性转变，城镇化进程放缓使得新增人口对住房的刚需增长速度显著下降，我国城镇化率已从较低水平逐步上升至较高比例，意味着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，新增城镇人口对住房的迫切需求不再像过去那样迅猛。
展开剩余84%房地产市场的持续低迷，不仅让房地产企业经营困难，还对上下游相关产业如建筑、建材、家电等产生负面冲击，进而影响到就业和经济增长。房地产行业产业链长、涉及面广，对宏观经济的稳定有着至关重要的影响。为了防范系统性金融风险，稳定房地产行业的发展，调控政策的调整迫在眉睫。在此背景下，为稳定宏观经济增长，提振房地产市场信心，促进房地产行业的健康发展，新一轮救市政策顺势推出。
新一轮救楼市政策的主要内容
限购政策全面松绑
在房地产调控历史上，限购政策曾是抑制投机炒房、稳定房价的重要手段。但当下市场形势已发生巨大变化，限购政策开始全面松绑。许多城市，包括一些二线城市和部分热点三线城市，纷纷取消了限购措施。北京、上海、深圳等一线城市虽仍保留部分限制性政策，但整体调控力度已显著放宽。限购政策的放开，大大降低了购房门槛，使得更多有购房意愿的人群能够进入市场，极大地增加了市场的潜在需求。
首付比例和贷款利率大幅降低
为减轻购房者的经济负担，刺激住房消费，各地纷纷下调首付比例和贷款利率。在首付比例方面，诸多城市将首套房首付比例降至 20% 以下，部分城市甚至更低。在贷款利率上，央行多次下调 5 年期以上 LPR，带动房贷利率持续下行。首付比例和贷款利率的降低，让购房者的购房压力大大减轻，购房能力得到提高，有力地刺激了市场需求。
加大对房地产企业的金融支持
房地产企业面临的资金压力一直是行业发展的痛点。为缓解这一问题，防范系统性金融风险，政府加大了对房地产企业的金融支持力度。央行通过多种货币政策工具，向房地产企业提供流动性支持，鼓励金融机构加大对房地产企业的信贷投放。同时，政府还支持房地产企业通过发行债券、股权融资等方式筹集资金，拓宽企业的融资渠道，帮助企业缓解资金压力。
税收政策调整刺激二手房交易
在二手房交易方面，税收政策也进行了大幅调整。以契税为例，将享受 1% 低税率优惠的面积标准从 90 平方米提高到 140 平方米，对于面积为 140 平方米以上的住房，首套住房减按 1.5% 的税率征收契税，二套住房减按 2% 的税率征收契税。增值税方面，在部分城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人销售已购买 2 年以上 (含 2 年) 的住房一律免征增值税。这些政策直接降低了二手房交易成本，有效刺激了二手房市场的活跃度。
城市更新成为新方向
2025 年 5 月 20 日，五部门提出将通过国家补助资金、国家预算内投资、超长期特别国债、增发国债、税费优惠、信贷、金融产品 (不动产投资信托基金 (REITs)、资产证券化产品、公司信用类债券) 等多元渠道支持城市更新。城市更新通过城中村和危旧房改造，可以改善居民的居住条件，增加住房需求。同时，还能带动相关产业的发展，促进经济增长，提高居民收入水平，从而间接刺激房地产市场。
保障房建设持续推进
政府在保障房领域的投入持续加大。2025 年计划建设 180 万套保障性住房，通过收购存量商品房转化为保障房、规范租房市场、允许公积金用于租房并限制租金涨幅等一系列措施，进一步完善住房保障体系，满足中低收入群体的住房需求，推动房地产市场结构优化。
政策对不同城市房地产市场的影响
一线城市和强二线城市
这些城市由于人口持续流入、产业基础雄厚，在政策刺激下，市场有望率先企稳回暖。例如，北京于 8 月 8 日发布的楼市新政，对五环外购房政策进行了重大调整，释放出百万级的购买力。预计 9 月份，上海、广州、深圳等其他一线城市也将陆续跟进，出台差异化的松绑政策。这些城市的核心地段，由于土地资源稀缺、配套设施完善，房价具有较强的抗跌性，随着市场需求的释放，房价有望稳中有升。以北京为例，政策调整后二手房市场带看量大幅增加，新房项目到访量也显著提升。
部分人口流出、产业单一的三四线城市
尽管政策松绑，但这些城市库存压力依然巨大。由于产业结构相对单一、经济发展动力不足，导致人口外流现象较为严重，市场购房需求持续萎缩。前期过度开发所积累的大量库存，使得去化周期大幅延长。虽然救市政策能在一定程度上延缓房价下跌速度，但难以从根本上逆转市场趋势，房价可能仍将面临下行压力。不过，在国家大力推进新型城镇化和乡村振兴战略的背景下，一些具有特色产业和发展潜力的三四线城市，有望通过产业升级、人才引进等方式，吸引人口回流，从而带动房地产市场的复苏。同时，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，也将为这些城市的房地产市场带来一定的发展机遇。
对买房人的影响及建议
刚需购房者
对于刚需购房者而言，新一轮救市政策带来了实实在在的利好。首付比例和贷款利率的降低，使得购房成本大幅下降，购房门槛也有所降低，这使得更多的刚需购房者能够实现购房梦想。然而，购房者也需要更加理性地看待市场。不同城市的房地产市场分化加剧，需要根据自身需求和城市发展潜力谨慎选择购房区域和时机。在当前政策环境下，刚需购房者可以抓住时机，选择适合自己的住房。
改善型购房者
改善型购房者可关注市场上的优质房源，选择合适的时机进行置换。随着政策刺激下市场活跃度的提升，优质房源的供应可能会有所增加，改善型购房者有更多机会挑选到心仪的房屋。同时，税收政策的调整等也在一定程度上降低了置换成本。
对房地产企业的影响
缓解资金压力
政策的宽松为房企提供了一定的喘息空间。金融支持力度的加大，有助于缓解企业的资金压力，降低企业的债务违约风险。企业能够更好地把握政策机遇，积极参与城市建设，推出符合市场需求的产品。
加速转型升级
市场竞争格局将发生深刻变化，政策推动下，房企需要加速转型，从过去单纯的开发模式向 “开发 + 运营” 等多元化模式转变，以适应市场变化。在新的市场环境下，房地产企业需要加快转型升级步伐，从过去的粗放式发展模式向精细化、多元化的发展模式转变。政府通过政策引导，鼓励房地产企业加大对绿色建筑、智能化住宅等领域的投入，提高产品品质和服务水平，推动房地产行业的高质量发展。
政策效果展望
在政策的直接刺激下，短期内房地产市场的交易量和价格有望出现一定程度的回升。购房者的观望情绪将得到缓解，刚需和改善型需求将逐步释放。特别是在政策调整力度较大的城市，市场反应可能更为明显。房地产企业也将加大推盘力度，加快项目销售，以缓解资金压力。从长期发展趋势来看，房地产行业将加速从过去的高速扩张型向高质量发展型转变。同时，随着保障房体系的完善，房地产市场的供需结构将更加合理，行业发展将更加稳健。
但政策效应的发挥需要时间，居民杠杆率、人口因素、库存压力以及经济环境等问题也需要逐步解决。不同城市由于自身特点不同，房价走势将出现明显分化。核心城市和强二线城市的部分区域，房价有望在政策刺激下逐步企稳回升；而三四线城市则需要通过产业升级、人口吸引等方式，从根本上解决住房供需失衡的问题。
2025 年 9 月开启的新一轮全国性救楼市政策潮，是在房地产市场面临新挑战下的重要举措。对于买房人来说，需要密切关注政策动态，结合自身实际情况做出合理的购房决策；对于房地产企业而言，要顺应政策导向，积极转型，提升竞争力；而对于整个房地产市场，政策的实施将推动其逐步回归居住属性，实现平稳健康发展。
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